전세사기특별법 시행령 개정 — 보증금 3분의 1 국가 최소보장, 11월 13일 시행
전세사기 피해로 경·공매가 끝나도 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 국가가 지원하는 제도가 11월 13일 시행됩니다 (10월 6일 발표, 국토교통부 보도자료). 최소보장제 11월 13일 시행. 보장 기준은 보증금의 1/3. LH 지급 결정 90일 이내.
보증금 1/3, 국가가 최소보장
전세사기 피해로 경·공매가 끝나도 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 국가가 지원하는 제도가 11월 13일 시행됩니다.
[10월 6일 발표] 국토교통부 보도자료
무엇이 바뀌나
국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 전세사기특별법(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법) 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 법은 2026년 5월 12일 공포됐고, 시행일은 11월 13일입니다.
핵심은 두 가지입니다. 경·공매가 끝난 뒤 회복액이 보증금의 1/3에 미달하면 부족분을 주는 임차보증금 최소보장제, 그리고 신탁사기처럼 무권계약 피해자에게 절차 종료 전에 먼저 주고 뒤에 정산하는 선지급-후정산 제도입니다.
보도자료 예시를 그대로 보면 이해가 빠릅니다. 보증금 1억 5,000만원에 경매 배당 2,000만원, 경매차익 1,000만원이면 지금은 총 3,000만원만 회복됩니다. 개정 후에는 최소지원금 2,000만원이 더해져 총 5,000만원, 즉 보증금의 1/3까지 올라옵니다.
금액은 어떻게 계산되나
최소지원금은 보증금의 1/3인 최소보장금에서 이미 회복한 돈을 빼고 남는 금액입니다. 차감 항목은 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액입니다.
여기서 경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때 생기는 감정가와 낙찰가의 차액을 말합니다. 이미 받은 돈이 많을수록 추가로 받는 최소지원금은 줄어드는 구조이므로, 1/3이 무조건 현금으로 더 들어온다는 뜻이 아닙니다.
선지급금은 경·공매 종료 전에 지급합니다. 최소보장금에서 채권 변제액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 차감해 산정하고, 이후 추가로 회수되는 금액을 반영해 정산할 수 있게 했습니다.
언제, 어디에 신청하나
지급·정산 업무는 LH(한국토지주택공사)에 위탁됩니다. 최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 외에는 피해주택 처분 절차가 완료된 뒤 신청할 수 있습니다.
선지급금은 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전, 또는 처분이 완료되기 전까지 신청합니다. 제출서류는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류입니다.
LH는 신청받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지합니다. 부득이한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장됩니다. 결정이나 금액에 이의가 있으면 행정기본법 제36조에 따라 통지받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.
질병이나 해외체류로 직접 신청이 어려우면 대리인을 선임할 수 있습니다. 지급 후 보증금을 회수해 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 하며, 기간 내 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원 과태료가 부과됩니다.
함께 바뀐 두 가지
공공주택사업자가 경매·공매로 피해주택을 매입할 때, 그 집에 사는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우 그 비용을 주택 취득 비용에 포함하도록 했습니다. 매입 지연 요인을 줄이기 위한 개선입니다.
또 국토교통부장관이 신용정보집중기관에 임대인의 채무·연체 현황을 요청할 수 있는 절차가 신설됐습니다. 임대인 성명·주민등록번호, 조회 기준일, 사용 목적을 적어 요청하면 대출 현황과 연체 내용, 신용카드 미결제금액 등을 받을 수 있습니다.
잠실 전월세에서는
이 제도는 전세사기피해자로 결정된 경우에 적용되는 사후 구제책입니다. 보증금 18억원이라면 1/3은 6억원이고 나머지 12억원은 최소보장 범위 밖이라, 잠실 전세에서는 계약 단계의 권리 확인이 보장액보다 훨씬 큰 금액을 결정합니다.
잠실르엘 34평 A타입 전세는 2026-09-30 기준 18억~18억 5,000만원 구간입니다. 같은 단지 37평 전세는 22억~25억 구간으로, 평형이 커질수록 최소보장제가 메울 수 있는 비중은 더 작아집니다.
잠실래미안아이파크 26평 A타입(224세대) 전세는 2026-09-21 기준 13억 9,000~14억 구간, 20평(181세대)은 7억~13억 구간입니다. 소형 평형도 보증금이 7억원을 넘기 때문에 등기부상 선순위 근저당과 신탁 여부, 소유자 일치 확인이 먼저입니다.
파크리오는 6,864세대 66개 동으로 전월세 물량이 꾸준한 단지입니다. 1단지가 잠실나루역에 가장 가까워 선호도는 1단지, 2단지, 3단지 순이고 도보 시간은 동에 따라 5~12분으로 벌어집니다.
자주 받는 질문
Q. 보증금의 1/3은 언제 받게 되나요?
최소지원금은 경·공매 등 처분 절차가 끝난 뒤 신청하고, LH가 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지합니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 절차 종료 전 선지급금을 신청할 수 있습니다.
Q. 이미 배당을 받았으면 1/3을 또 받나요?
아닙니다. 보증금의 1/3인 최소보장금에서 배당액, 채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액을 차감한 부족분만 지급됩니다. 보증금 1억 5,000만원에 이미 3,000만원을 회복했다면 최소지원금은 2,000만원입니다.
Q. 나중에 보증금을 회수하면 어떻게 되나요?
반납 사유가 생기면 그 사실을 신고하고 금액을 반납해야 합니다. 정해진 기간 내 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원까지 과태료가 부과됩니다.
잠래아진주의 정리
최소보장제는 보증금을 지켜주는 장치가 아니라 사고가 난 뒤 바닥을 받쳐주는 장치입니다. 보증금이 작을수록 1/3 보장의 체감 효과가 크고, 보증금이 10억원을 넘는 전세는 반환보증 가입 여부와 선순위 권리 확인이 사실상 유일한 방어선입니다.
보유자 입장에서도 임차인이 요구하는 등기부 확인과 신탁 여부 확인에 미리 응해두면 계약 속도가 빨라집니다. 전세금 대출 한도와 보증 가입 가능 여부는 개인별로 달라 금융기관 확인이 필요합니다.
호가는 네이버부동산 조회 기준이며 실거래가와 다를 수 있습니다. 물건 수는 수시로 바뀌어 적지 않았고, 금액 구간만 표기했습니다.
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