장기보유특별공제, 9년 가진 집에 3년 살았다면 48%가 24%로
정부안상 9년 보유·3년 거주 1주택 공제는 48%에서 24%로 줄어듭니다 (11월 12일 기준, 정부 8월 3일 세제개편안). 조정지역 말소임대 아파트 공제 50% · 2027년까지. 1주택 공제 한도 10억 원 · 2029년부터. 2027년 2주택 중과 가산 +5%p.
9년 보유·3년 거주 1주택의 공제 변화
정부안상 9년 보유·3년 거주 1주택 공제는 48%에서 24%로 줄어듭니다.
[11월 12일 기준] 정부 8월 3일 세제개편안·서울경제·브라보마이라이프 보도
공제율과 양도 시점
장기보유특별공제는 보유한 집의 양도차익을 일부 덜어내는 제도입니다. 8월 3일 정부안은 보유보다 거주에 무게를 둡니다.
정부안에서 현행 공제가 이어지는 마지막 양도일은 2027년 12월 31일입니다. 2028년 주택분 공제의 새 명칭은 장기거주소득공제입니다.
현재 1주택 우대 공제는 보유·거주에 각각 연 4%를 적용합니다. 최대 80%이며, 최소 보유 3년·거주 2년이 필요합니다.
2028년 1주택은 보유 연 2%로 최대 20%를 계산합니다. 거주분은 연 6%로 계산해 최대 60%를 합산합니다.
2029년 1주택 공제는 보유분 없이 거주 연 8%로 계산합니다. 공제율의 상한은 기존과 같은 80%입니다.
현재 금액 제한이 없는 1주택 공제에도 한도가 도입됩니다. 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원입니다.
1주택 공제액 한도는 브라보마이라이프 보도 내용입니다. 2028년 개편 적용 여부는 취득일 대신 양도일로 가릅니다.
양도일 판단에는 잔금청산일·등기접수일을 비교합니다. 2027년 계약이라도 두 날짜 중 먼저인 날이 적용 기준입니다.
거주기간의 차이
보유·거주 모두 10년인 1주택의 2027년 공제율은 80%입니다. 보유 10년×4%에 거주 10년×4%를 합한 결과입니다.
보유·거주 10년 1주택은 2028년에도 80%입니다. 보유 10년×2%와 거주 10년×6%를 더합니다.
보유·거주 10년 1주택의 2029년 계산은 거주 10년×8%입니다. 공제율 80%는 같아도 공제액 한도는 달라집니다.
10년 거주 1주택의 공제액도 2028년에는 20억 원까지만 인정됩니다. 2029년에는 10억 원을 넘는 공제액이 제외됩니다.
한도에 걸리는 고가 1주택은 2028년 전 매각이 비교 대상입니다. 계속 보유하다 상속·증여하는 방안도 나란히 검토할 수 있습니다.
보유 9년·거주 3년 1주택의 2027년 공제율은 48%입니다. 보유 9년×4%와 거주 3년×4%를 합산합니다.
보유 9년·거주 3년 1주택은 2028년에 36%를 적용합니다. 보유 9년×2%에 거주 3년×6%를 더한 값입니다.
거주 3년 1주택의 2029년 공제는 3년×8%인 24%입니다. 거주를 6년 채우면 6년×8%로 48%가 됩니다.
거주하지 않은 1주택에는 현재 일반 공제인 보유 연 2%가 적용됩니다. 보유기간이 15년 이상이면 최대 30%입니다.
비거주 보유 10년 1주택은 2027년 10년×2%로 20%입니다. 2028년에는 10년×1%로 10%가 됩니다.
비거주 1주택의 2029년 이후 공제율은 0%입니다. 여의도 세무사 블로그에서 정리한 내용입니다.
비거주 보유 10년 1주택은 20%에서 0%로 20%p 줄어듭니다. 2년 거주를 채운다면 2년×8%로 16%를 적용받습니다.
말소임대의 기한
말소임대주택은 의무임대를 마쳐 등록에서 말소된 주택입니다. 서울경제 보도상 개편 대상은 조정대상지역 아파트입니다.
2026년 말까지 자동 말소된 아파트는 2027년 말 양도가 기준입니다. 2027년 12월 31일까지는 중과배제와 공제 50%가 이어집니다.
정부안에서 말소임대 아파트의 2028년 공제율은 30%입니다. 2029년부터는 공제 없이 일반 다주택 중과를 적용합니다.
2주택자의 대상 말소임대 아파트는 2027년 중과 가산이 없습니다. 2028년 +10%p, 2029년부터 +20%p를 더합니다.
3주택 이상도 대상 말소임대 아파트는 2027년 중과배제입니다. 2028년 가산은 +15%p, 2029년부터 +30%p입니다.
말소임대 아파트의 2027년 말 중과배제는 시행령에 반영됐습니다. 9월 30일 개정 내용이며, 2028년 이후는 최종 확정 여부가 남습니다.
다세대·연립·주거용 오피스텔 말소임대는 2027년 말 제한이 없습니다. 요건을 충족한 비아파트는 서둘러 팔 필요가 상대적으로 적습니다.
비조정지역 말소임대 아파트 자체는 중과 대상에서 벗어납니다. 서울 거주주택 중과배제에는 영향이 가능합니다(이강호 세무사 블로그).
다주택 가산세율
일반 다주택자의 조정지역 주택 양도에는 장특공을 빼고 계산합니다. 기본세율 6~45%에 해당 연도의 중과 가산을 얹습니다.
정부안의 2027년 가산은 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p입니다. 2028년에는 각각 +10%p·+15%p를 적용합니다.
2029년 가산은 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p로 돌아갑니다. 정부안의 완화는 보유 2년 이상 주택에 한정됩니다.
3주택 이상은 2027년부터 가산이 10%p·15%p·30%p 순입니다. 일반 다주택자는 잔금 연도별 가산 차이가 일정 비교의 기준입니다.
잠실 적용과 문답
파크리오는 사용승인을 2008년 8월에 받았습니다. 입주 때부터 보유한 1주택은 보유기간 10년을 넘긴 상태입니다.
파크리오 장기 보유자도 2029년부터는 거주기간이 공제율을 가릅니다. 정부안에서는 오래 보유한 기간 자체의 공제가 없어집니다.
잠실래미안아이파크는 2025년 12월 사용승인을 받았습니다. 잠실르엘의 사용승인 시점은 2026년 1월입니다.
잠실래미안아이파크·잠실르엘 1주택은 거주 연 8%가 기준이 되기 쉽습니다. 2029년 이후 양도에 적용될 정부안 규칙입니다.
비과세 요건을 채운 1주택도 양도가액 12억 원 초과분 차익은 과세됩니다. 세 단지의 전용 84㎡ 호가는 모두 12억 원 초과입니다.
호가 출처는 네이버부동산 2026년 11월 11일 조회입니다. 84㎡는 잠실래미안아이파크·잠실르엘 34평형, 파크리오 33평형입니다.
Q. 2027년 계약이면 공제도 그해 기준인가요? 2027년 12월 31일이 양도일인 대상 말소임대는 공제 50%입니다. 정부안에서는 하루 뒤 양도 시 30%로 내려갑니다. 계약일 대신 잔금청산일·등기접수일 중 먼저인 날을 따집니다.
Q. 2027년에 의무임대가 끝나는 아파트는 언제까지인가요? 2027년 1월 1일 이후 의무기간 종료 아파트는 기한이 별도입니다. 말소일부터 1년 이내 양도하면 동일한 혜택입니다(서울경제 보도).
Q. 공제율 변경이 확정된 상태인가요? 8월 3일 정부 발표안에 담긴 변경입니다. 확정에는 연말 국회의 법률 개정안 통과가 필요합니다.
1주택 여부와 거주기간 등 개별 조건에 따라 세액·적용 요건은 다릅니다. 개인별 적용 판단은 세무사나 관할 세무서의 확인이 필요합니다.
정리
거주가 짧은 1주택은 더 살 수 있는 기간부터 비교할 대상입니다. 10년 거주한 고가 1주택은 공제율보다 금액 한도가 매각 판단을 가릅니다.
말소임대 아파트는 2027년 매각을 검토하되 연말 국회 결과 뒤 결정합니다.
본문의 호가 금액은 실제 거래된 가격과 차이가 날 수 있습니다.
매도할 단지·동·층·향·평형과 잔금 희망 연도를 알려주시면 일정을 함께 잡겠습니다.
전화 010-5709-4268 (아래 명함을 누르면 바로 연결됩니다)
— 잠실르엘·잠실래미안아이파크·파크리오 단지 내 잠래아진주공인중개사사무소입니다.
네이버 블로그에서도 이 주제를 정리해 두었습니다: https://blog.naver.com/jamraea/224474657666