상생임대주택 거주요건 면제, 2026년 12월 31일 종료 — 기한 총정리
임대료 인상을 5% 이내로 제한하면 2년 거주요건을 면제해 주던 상생임대주택 특례가 2026년 12월 31일 종료됩니다. 신규 계약 특례 올해 12월 31일 종료. 임대 종료 후 1년 내 양도만 면제 적용. 적용 끝 날짜는 2029년 12월 31일. 일시적 2주택 기한 3년에서 2년.
상생임대 거주요건 면제, 올해 말 종료
임대료 인상을 5% 이내로 제한하면 2년 거주요건을 면제해 주던 상생임대주택 특례가 2026년 12월 31일 종료됩니다.
10월 1일 시행
2026년 9월 29일 국무회의 의결 소득세법 시행령 개정, 정책브리핑·한겨레·JIBS 보도 기준
무엇이 달라지나
정부는 2026년 9월 29일 국무회의에서 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세및증여세법 시행령 개정안을 의결했고, 이 내용은 2026년 10월 1일부터 시행됐습니다.
상생임대주택은 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올려 임대한 주택을 말합니다. 요건을 갖추면 1세대 1주택 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제받았습니다.
이번 개정으로 새로 맺는 상생임대차계약에 대한 특례는 2026년 12월 31일로 끝납니다. 시행령 개정은 국회 의결 없이 공포와 함께 효력이 생기므로 이미 시행 중인 사항입니다.
누가 해당되나
올해 12월 31일 이후 새로 체결하는 상생임대차계약은 거주요건 면제 대상이 아닙니다. 기존 상생임대차계약은 임대가 끝난 뒤 1년 이내에 주택을 양도하는 등 정해진 요건을 갖춘 경우에만 면제가 적용됩니다.
2026년 12월 31일 이전에 임대기간이 종료한 경우에는 2027년 12월 31일까지 거주요건 면제를 받을 수 있습니다(한겨레 2026년 10월 7일 보도).
거주요건 면제가 적용되는 마지막 기한은 2029년 12월 31일입니다. 임대 종료 시점이 언제냐에 따라 양도 가능 기간이 달라집니다.
같이 바뀐 일시적 2주택
종전 주택과 새로 산 주택이 모두 조정대상지역에 있으면, 신규 주택 취득일부터 2년 안에 종전 주택을 양도해야 1세대 1주택 특례를 받습니다. 종전에는 3년이었습니다.
양도소득세는 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 2년이 적용되며, 종합부동산세는 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 적용됩니다.
2026년 8월 3일까지 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급한 경우에는 종전 ==3년== 규정이 유지됩니다. 계약서와 계약금 이체 내역이 증명 자료가 됩니다.
우리 단지에서는
잠실래미안아이파크는 사용승인 2025년 12월, 잠실르엘은 2026년 1월입니다. 입주 후 첫 임대차계약을 맺는 단계여서, 상생임대 특례의 신규 계약 기한인 2026년 12월 31일까지 남은 기간이 약 3개월입니다.
잠실래미안아이파크는 2,678세대 중 임대 352세대를 포함하고, 잠실르엘은 1,865세대 중 임대 198세대를 포함합니다.
파크리오는 사용승인 2008년 8월 29일, 6,864세대로 재계약 주기가 돌아오는 세대가 꾸준히 나옵니다. 33평 C타입 전세는 2026년 10월 7일 기준 11억 5,000만~13억 5,000만원 구간에 호가가 형성돼 있습니다.
파크리오처럼 임대차 재계약이 이어지는 단지에서는, 기존 상생임대차계약이 언제 끝나는지가 거주요건 면제를 받을 수 있는 양도 시점을 가릅니다.
비슷한 심판 사례
아래는 법령 조문이 아니라 조세심판원이 개별 사건에 내린 결정입니다. 결정 당시 법령을 기준으로 한 판단이라 이후 법령이 바뀌었을 수 있고, 사실관계가 조금만 달라도 결론이 달라질 수 있으니 참고 사례로 봐 주세요.
조심 2026부0754(2026년 7월 6일 조세심판원 결정, 양도소득세 사건) 이 사건은 주택을 산 뒤 임차인과 새로 맺은 임대차계약을 상생임대 특례의 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 다툰 사건입니다. 조세심판원은 종전 계약서가 확인되지 않고 취득 전에 임차인이 실제로 거주한 사정도 없어 취득 후 맺은 계약이 직전임대차계약에 해당한다고 보았습니다. 결론은 인용으로, 납세자의 주장을 받아들였습니다.
조심 2026소2630(2026년 8월 28일 조세심판원 결정, 양도소득세 사건) 이 사건은 상생임대주택 특례의 2년 임대기간 요건을 앞선 임대차계약 기간까지 합쳐서 계산할 수 있는지를 다툰 사건입니다. 조세심판원은 2년 임대기간은 직전임대차계약과 구별되는 상생임대차계약 자체의 실제 임대기간으로 판단해야 하고 서로 다른 계약의 기간을 합산할 근거는 없다고 보았습니다. 결론은 기각으로, 납세자의 주장을 받아들이지 않았습니다.
조심 2026소1628(2026년 8월 11일 조세심판원 결정, 양도소득세 사건) 이 사건은 주택을 취득하기 전에 맺은 임대차계약을 상생임대주택 특례의 직전임대차계약으로 볼 수 있는지, 그리고 임대기간 2년 요건을 채웠는지를 다툰 사건입니다. 조세심판원은 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 한다는 요건을 충족하지 못했으므로 거주요건 면제를 적용할 수 없다고 보았습니다. 결론은 기각으로, 납세자의 주장을 받아들이지 않았습니다.
자주 받는 질문
Q. 지금 전세 재계약을 5% 이내로 하면 거주요건 면제를 받나요? → 신규 상생임대차계약에 대한 특례는 2026년 12월 31일 종료되므로, 2027년 이후 새로 맺는 계약은 면제 대상이 아닙니다.
Q. 이미 상생임대로 2년을 채웠는데 바로 팔아야 하나요? → 임대 종료 후 1년 이내 양도 등 정해진 요건을 갖춘 경우에 적용되고, 2026년 말 이전에 임대기간이 끝났다면 2027년 12월 31일까지입니다.
Q. 잠실에서 갈아타는 중인데 기한이 줄었나요? → 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년입니다. 2026년 8월 3일까지 취득하거나 계약금을 지급했다면 3년이 유지됩니다.
잠래아진주의 정리
이번 개정의 핵심은 세율이 아니라 날짜입니다. 거주요건 면제를 보고 계셨다면 계약을 맺은 날이 아니라 임대가 끝나는 날부터 역산해 양도 가능 기간을 세어 보시는 쪽이 정확합니다.
반대로 당장 매도 계획이 없다면 기한에 맞춰 서둘러 움직이기보다 임대 종료 시점을 먼저 확정해 두는 편이 낫습니다. 두 선택의 기준은 양도 시점이 2029년 12월 31일 안에 들어오는지입니다.
호가는 실거래가와 다를 수 있고, 세액과 요건 판단은 개인별 상황에 따라 달라지므로 세무사·관할 세무서에 확인하셔야 합니다.
보유 단지와 평형, 현재 임대차계약의 시작일·종료일, 양도 예정 시기를 알려주시면 해당되는 기한을 정리해 답드립니다. 전화 010-5709-4268 (아래 명함을 누르면 바로 연결됩니다)
— 잠실르엘·잠실래미안아이파크·파크리오 단지 내 잠래아진주공인중개사사무소입니다.