잠실 아파트 1세대1주택 양도세 비과세, 매도 전 체크할 5가지
1세대1주택 비과세는 양도가액 12억원까지만 적용됩니다. 거주자 여부, 세대 주택 수, 양도일에 따라 아예 적용되지 않을 수도 있습니다 (10월 21일 기준, 매일경제). 비과세 한도 양도가액 12억원. 거주자 기준 국내 거소 183일 이상. 장특공 개편 2028년 양도분부터 적용.
1세대1주택 비과세, 매도 전 체크 5가지
1세대1주택 비과세는 양도가액 12억원까지만 적용됩니다. 거주자 여부, 세대 주택 수, 양도일에 따라 아예 적용되지 않을 수도 있습니다.
[10월 21일 기준] 매일경제·컨슈머타임스·택스워치 보도
무엇이 달라지나
장기보유특별공제는 양도차익에서 보유·거주 연수만큼 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 현행 1세대1주택은 보유·거주 각각 연 4%, 최대 80%까지 적용됩니다(컨슈머타임스 보도).
정부가 9월 국회에 제출한 소득세법 개정안은 2027년 양도분까지 현행을 유지합니다. 2028년에는 보유 연 2%와 거주 연 6%를 합산하고, 2029년부터는 거주 연 8%만 적용하는 구조입니다.
개정안대로라면 최대 공제율 80%를 받으려면 10년 이상 거주해야 합니다. 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 정해졌고, 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.
10년 이상 거주한 1세대1주택을 양도가액 30억원 이하로 특수관계인이 아닌 사람에게 팔면, 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 늘어나는 내용도 개정안에 담겼습니다. 적용 시기는 2027년 양도분부터입니다.
누가 해당되나
1세대1주택 비과세는 소득세법상 거주자에게 적용되는 제도입니다. 비거주자는 비과세와 1세대1주택 장기보유특별공제 적용이 제한됩니다(소득세법 제121조, 매일경제 보도).
소득세법상 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인입니다. 여기서 주소는 주민등록이 아니라 생계를 같이하는 가족, 국내 자산 같은 생활관계로 판단합니다(매일경제 보도).
해외이주나 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국하는 경우에는 비거주자라도 예외가 인정될 수 있습니다(소득세법 시행령 제154조, 매일경제 보도).
주택 수는 제도 이름처럼 1세대를 단위로 봅니다. 일시적 2주택(1주택 세대가 새 집을 사서 잠시 2채가 된 경우) 특례도 국내 1주택을 가진 1세대가 신규 주택을 취득한 경우를 전제로 합니다.
대법원은 2025년 2월 13일 선고(2024두55426)에서 처음부터 2채를 가진 상태로 3번째 주택을 샀다면, 1채를 먼저 처분해도 일시적 2주택 특례를 받을 수 없다는 취지로 판단했습니다(택스워치 보도).
대법원 2024두55426 판결은 기존 국세청 유권해석과 엇갈려, 국세청이 관련 질의를 재정경제부 세제실에 전달해 검토 중이라고 보도됐습니다. 3주택에서 1채를 먼저 정리하는 순서는 매도 전 확인 대상입니다.
조정대상지역에서 다주택 중과가 적용되는 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다(컨슈머타임스 보도).
언제까지 무엇을
양도 시점은 원칙적으로 잔금 청산일입니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 되어, 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 양도일입니다(컨슈머타임스·택스워치 보도).
장기보유특별공제 개정안은 2027년 양도분까지 현행 방식을 유지합니다. 잔금과 등기가 모두 2028년으로 넘어가면 2028년 양도분이 되어 보유 연 2%·거주 연 6% 방식이 적용됩니다.
취학·질병·근무상 형편으로 집을 떠난 기간은 거주기간으로 자동 인정되지 않습니다. 거주 사실과 이사 사유를 보여 줄 자료를 보관해 두라는 것이 컨슈머타임스 보도 내용입니다.
우리 단지에서는
잠실파크리오 16평 매매 호가는 14억~16억원입니다(10월 19일 네이버부동산 조회). 잠실파크리오에서 가장 작은 16평부터 고가주택(양도가액 12억원 초과 주택) 구간에 들어갑니다.
고가주택은 비과세 요건을 갖춰도 양도가액 중 12억원 초과분 비율만큼 과세됩니다. 컨슈머타임스 예시처럼 양도가액이 20억원이면 과세 비율은 40%입니다.
잠실파크리오 26평 A타입 호가는 25억 6,000만~30억원으로, 개정안의 기본공제 확대 조건인 양도가액 30억원 이하 선과 맞닿아 있습니다. 잠실파크리오는 2008년 8월 사용승인 단지라, 입주 때부터 살았다면 10년 이상 거주 요건을 채울 수 있는 기간입니다.
잠실래미안아이파크(2025년 12월 사용승인)와 잠실르엘(2026년 1월 사용승인)은 입주 후 거주기간이 아직 1년이 되지 않습니다. 개정안은 2029년 양도분부터 거주 연수만으로 공제율을 매기는 구조입니다.
두 신축 단지는 가장 작은 20평의 최근 실거래도 잠실래미안아이파크 23억 8,000만원, 잠실르엘 20억 8,400만원(입주 전 거래)으로 12억원을 넘습니다.
비슷한 심판 사례
아래는 법령 조문이 아니라 조세심판원이 개별 사건에 내린 결정입니다. 결정 당시 법령을 기준으로 한 판단이라 이후 법령이 바뀌었을 수 있고, 사실관계가 조금만 달라도 결론이 달라질 수 있으니 참고 사례로 봐 주세요.
조심 2026중1241(2026년 6월 24일 조세심판원 결정, 양도소득세 사건) 이 사건은 해외에서 오래 일하던 사람이 국내 주택을 팔 때 거주자에 해당해 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는지 다툰 사건입니다. 조세심판원은 외국 국적이나 영주권을 얻지 않았고 국내 주소를 유지했으며 이후 귀국해 국내에서 살고 있어 양도 당시에도 거주자라고 보았습니다. 결론은 인용으로, 납세자의 주장을 받아들였습니다.
조심 2026서1022(2026년 6월 30일 조세심판원 결정, 양도소득세 사건) 이 사건은 외국 시민권자가 유학으로 출국한 상태에서 종전주택을 팔 때 거주자로 보아 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는지 다툰 사건입니다. 조세심판원은 양도일 당시 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 부부가 지금까지 미국에서 살고 있어 거주자로 보기 어렵다고 보았습니다. 결론은 기각으로, 납세자의 주장을 받아들이지 않았습니다.
조심 2026소1566(2026년 7월 7일 조세심판원 결정, 양도소득세 사건) 이 사건은 해외이주로 출국한 뒤 판 주택의 비과세 특례에서 2년 기한을 영주권 취득일과 세대 전원이 실제로 출국한 날 중 언제부터 세는지 다툰 사건입니다. 조세심판원은 국내에 계속 머물며 영주권만 받으려고 잠시 나간 것은 해외이주가 아니므로, 세대 전원이 실제로 출국한 날을 출국일로 봐야 한다고 보았습니다. 결론은 인용으로, 납세자의 주장을 받아들였습니다.
자주 받는 질문
Q. 해외 근무로 몇 년 나가 있으면 비과세가 안 되나요? → 국내 법인이 지분 100%를 직접·간접 보유한 외국법인에 파견되는 등 요건을 갖추면 거주자로 봅니다(소득세법 시행령 제3조, 매일경제 보도). 해외에 나갔다는 사실만으로 비거주자가 되지는 않습니다.
Q. 3채 중 1채를 먼저 팔면 남은 2채는 일시적 2주택이 되나요? → 대법원 2024두55426 판결은 특례를 받을 수 없다는 취지였고, 국세청 기존 해석과 달라 정부 검토가 진행 중이라고 보도됐습니다.
Q. 잔금을 내년에 받으면 양도일은 언제인가요? → 잔금 청산일이 원칙이고, 그 전에 소유권이전등기를 접수했다면 등기접수일입니다.
정리
개정안 기준으로 신축 입주자는 매도 연도, 장기 거주 세대는 양도가액 30억원 선이 먼저 볼 기준입니다. 잠실래미안아이파크·잠실르엘은 2027년 안에 잔금을 받으면 현행 방식, 2028년이면 개편 방식이 적용되고, 잠실파크리오 10년 이상 거주 세대는 기본공제 2,500만원 확대 조건이 갈림길입니다.
개정안은 국회 심의 중이라 내용이 바뀔 수 있고, 세액·요건은 개인별 상황에 따라 달라지므로 세무사·관할 세무서 확인이 필요합니다. 시세는 호가 기준이며 실거래가와 다를 수 있습니다.
매도·매수하실 단지·동·평형과 희망 잔금 시기를 알려주시면 일정에 맞는 매물과 거래 순서를 안내드립니다. 전화 010-5709-4268 (아래 명함을 누르면 바로 연결됩니다)
— 잠실르엘·잠실래미안아이파크·파크리오 단지 내 잠래아진주공인중개사사무소입니다.